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Hilfe - wir haben Schimmel

Schimmelanalyse

Liegt erst einmal Schimmelbefall vor, oder besteht der Verdacht, so ist dies für den Mieter wie für den Vermieter eine schwierige Situation. Viele Mieter sind sich sicher, dass es sich um ein bauliches Problem handelt. Genau so oft meinen Vermieter, dass es sich um unzureichende Lüftung handelt.

Hier gilt es die Situation möglichst schnell zu entschärfen und die richtigen zielführenden Maßnahmen einzuleiten, denn ansonsten ist ein sehr teurer Streit für beide Seiten vorprogrammiert.

Schimmel bedeutet oft ein hohes Streitpotential

Fälle mit Schimmelbefall landen regelmäßig vor Gericht. Dabei geht es beiden Parteien letztendlich um die Haftung für den Aufwand einer Schimmelentfernung. Am Anfang eines Rechtsverfahrens ist aber beiden Parteien oftmals gar nicht klar, dass ein Richter nicht genügend Sachkunde für eine Entscheidung mitbringt. Er wird seine Entscheidung letztendlich auf zu erstellende Gutachten stützen.

Im Verlauf einer Verhandlung bleibt einer in einem Gutachten benachteiligten Partei oft nichts anderes übrig, als ein Gegengutachten anfertigen zu lassen. Sobald das Gericht zweifel hegt, werden schnell weitere Gutachten notwendig. Derartige Prozesse können sich über Monate ohne Entscheidung hinziehen. Beide Seiten müssen erhebliche Zeit in den Rechtsstreit investieren und sehen sich neben den Handwerkerkosten mit Anwaltsgebühren und Gutachterkosten jenseits von 10.000,- EUR konfrontiert. Eine gütliche Einigung ist nun praktisch auszuschließen, zu verhärtet sind beide Standpunkte.

Die rechtliche Seite ...

ist recht kompliziert und wird auch von Gericht zu Gericht unterschiedlich gehandhabt. Durchgesetzt hat sich ein Urteil des Bundesgerichtshofes (XII ZR 272/97 vom 01.03.2000), indem bei einer Mangelanzeige durch den Mieter dieser zuerst das Verschulden des Vermieters nachzuweisen hat.

Gelingt dieser Nachweis, so muss der Vermieter wiederum beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt. Gelingt ihm der Nachweis, dass die Ursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, muss der Mieter wiederum den Nachweis führen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.

Die Beweislast ist also zwischen Mieter und Vermieter klar getrennt.

Schiedsgerichte - rechtssicher und kostengünstig

Zahlreiche Gerichtsverfahren können durch die sogenannten Schiedsgerichte vermieden werden. Hierbei einigen sich beide Parteien auf einen Schiedsmann, der die streitigen Angelegenheiten nach einem genau festgelegten Verfahren zu lösen versucht. Alle Gemeinden und fast alle Amtsgerichte bieten eine Schiedsstelle an. Eine Beratung vorab ist kostenlos. Voraussetzung für ein Schiedsverfahren ist, dass beide Parteien einverstanden sind.

Die Kosten eines Schiedsgerichts-Verfahrens sind deutlich geringer. Eine anwaltliche Begleitung wird empfohlen, insbesondere da die Anwaltsgebühren auch deutlich geringer ausfallen. Das Ergebnis eines Schiedsverfahrens ist eine (rechtlich bindende) Einigung oder die Feststellung, dass keine Einigung möglich ist. Wird keine Einigung hergestellt, so bleibt der Gang zum Gericht für beide Seiten unbehindert.

Auf die rechtzeitige Ursachenforschung kommt es an.

Ob nun Gericht, Schiedsgericht oder vorgerichtliche Einigung, es gilt: Ohne sachkundigen Rat geht es nicht. Dabei haben Mieter wie auch Vermieter beide das Interesse, dass der Zustand des Wohnraumes so schnell wie möglich festgestellt wird und dass notwendige Messungen sofort eingeleitet werden:

  • Feststellung evtl. gesundheitsgefährlicher Stoffe.
  • Sofortmaßnahmen, Eingrenzung des Schadens
  • Dokumentation der Ausbreitung
  • Messprotokolle über Temperatur und Feuchte
  • Probenentnahme für Laboranalyse
  • Begehung des Objektes zum Ausschluss weiterer Schadensfälle

Es können nun die baulichen Gegebenheiten geprüft werden. Anhand der Messprotokolle und standardisierter Rechengänge kann nach DIN feststellt werden, ob es sich um eine vornehmlich falsche Nutzung, um verbliebene Baufeuchte oder um bauliche Mängel handelt.

Selbst wenn nach einer Einigung beide Seiten nur einen Kompromiss erlangen, können beide Seiten durch rechtzeitige Einschaltung einer qualifizierten Schimmelberatung umfangreiche Rechtsstreitigkeiten und damit nennenswerte Kosten vermeiden.